Cuando se quiere evaluar el valor del metro cuadrado en Viña del Mar, surgen diversas interrogantes que van más allá de las zonas más cotizadas, apuntando al tema de la escasez de grandes paños que permitan iniciar grandes proyectos inmobiliarios.

Así, la existencia de grandes terrenos es casi nula, lo que se traduce en la expansión de la ciudad hacia sectores periféricos cuyos valores, ya sea por topografía de suelos, o bien, por lejanía con los grandes centros cívicos, tienen menor valor.

A diferencia de lo que sucede con las viviendas construidas, al precisar el valor del suelo en la Ciudad Jardín, al igual que en el resto del país, los factores que inciden en el alza y la baja son el uso que se le puede dar, es decir habitacional, comercial o mixto, y la altura que pueden alcanzar las edificaciones.

Considerando lo anterior, las tradicionales calles Libertad y 8 Norte, parecen liderar los precios, promediando las 30 UF por metro cuadrado, lo que deja de manifiesto el mayor atractivo que presentan las zonas de uso mixto.

FACTOR DE EDIFICACIÓN

El experto en gestión inmobiliaria Iván Jarpa, de Jarpa y Luco gestión Inmobiliaria, aclara que hoy es difícil calificar el valor de las calles “como la más cara” porque en este sentido las bases de comparación no siempre resultan ser iguales.

“El calificativo más caro puede utilizarse cuando hay dos cosas que son comparativamente iguales, ahí sí podemos hablar de caro, pero en este sentido los valores de los terrenos se deben calificar en más altos y más bajos, ya que eso tiene que ver con las condiciones de edificación que determinó el plan regulador de la ciudad”, explicó Jarpa.

Según aclaró el especialista “los sitios o terrenos en venta van en función de lo que uno pueda construir o edificar sobre ellos, eso es la base para determinar el valor. Lo segundo, es lo que uno pueda explotar en ellos, comercialmente hablando, y con ello quiero decir los centros comerciales, como la calle Valparaíso; ésa es la otra premisa”.

El experto en gestión inmobiliaria precisa además que “el plan de Viña y la renovación urbana tienen un destino mayoritariamente de vivienda, es decir que el plano regulador determinó un coeficiente de constructibilidad, donde en el caso de renovación urbana hay más posibilidades y en el plan de Viña es más restrictivo y con ello hablo de los usos y de las alturas”.

Tal como aclara Jarpa, el plano regulador es quien guía la conformación de la ciudad, “y va determinando el uso y valor del suelo porque es lo que uno puede construir en él y por tanto, vender metros cuadrados que tienen más o menos valor según los metros que usted construya”.

Al consultar por los sectores o barrios más cotizados, la tradicional calle 8 Norte aparece encabezando la lista de las preferencias.

“En términos generales hablamos de 25 UF el metro cuadrado para calle 8 Norte, en el tramo que comprende entre 5 Oriente hasta San Martín, en el sentido oriente poniente. Asimismo en la conformación del rectángulo norte sur que se da entre 8 Norte con 1 Norte, que tiene mayoritariamente el tipo de vivienda en altura, tiene un promedio de 25 UF el metro cuadrado”, dijo Jarpa.

El especialista aclara que los valores aumentan cuando los terrenos poseen frente hacia calle Libertad, dado que esta zona tiene un uso mixto (habitacional y comercial), donde los valores podrían superar las 30 UF. “Lo mismo ocurre en calle 8 Norte que como avenida se podría considerar que tiene un uso mixto entre comercio y vivienda”.

Insistiendo en que los valores, son todos en términos generales, Jarpa explica que un sector que hoy ha adquirido un fuerte dinamismo es el comprendido dentro del radio de la renovación urbana.

Ubicado en el sector centro oriente de Viña del Mar, principalmente en la ubicación de calle Alvarez, desde Quillota hasta calle Cantera, incluyendo los terrenos de la ex Crav.

“El área de la renovación urbana los precios también bordean en promedio las 20 UF”, dijo el especialista.

Conforme a los planos reguladores de Reñaca, no anota los mayores precios dado que es una zona bastante restrictiva en lo que a uso de suelo se refiere.

“Es bastante dispar el valor, ya que hay sectores donde la altura alcanza cuatro pisos y tiene como destino mayoritariamente vivienda, pero hay otras zonas donde se permiten las oficinas y ahí los suelos, para cuatro pisos, cuentan con densidad media, que es la denominación que se utiliza (baja, media y alta) según los usos que se puedan dar. Así yo diría que el promedio del terreno en Reñaca debiera estar en el orden de las 15 UF”, precisó Jarpa.

Uno de los sectores más tradicionales en Viña del Mar, es el sector de Miraflores bajo, donde la construcción en altura no esta permitida. “Lo que hace que tenga una densidad más baja, por tanto el valor del suelo también es menor. Sólo se pueden construir dos pisos y eso determina un valor del suelo bajo, donde definitivamente Miraflores tiene un destino estrictamente residencial”, sostiene el gestor inmobiliario, quien agrega que en dichos sector se dieron algunos permisos con destino de tipo educacional, “pero esto hoy se restringe por las condiciones viales, ya que para contar con estos centros se requieren avenidas de alto tráfico y en particular en Miraflores los permisos se restringen no tanto por la altura sino porque no tiene la calificación en cuanto al volumen de vehículos que se generaría por la densidad de alumnos de una universidad”.

“En términos de valor, creo que en Miraflores, zona de densidad baja, el costo del terreno podríamos determinarlo respecto del valor de una vivienda media, que podría costar ahí unos 150 millones, emplazada en un sitio de 500 metros, debiese dar en promedio unas 5 a 10 UF el metro cuadrado”.

MALL Y PERIFERIA

Considerando la escasez de terrenos, de manera natural las ciudades han ido creciendo en torno a la periferia, que en el caso de Viña se extiende hacia los cerros donde uno de los factores que determina el valor es la topografía de los suelos.

“En cerros se mide siempre con la misma fórmula y donde los derechos de construcción y edificación pueden hallar áreas de densidad alta”, aclaró Jarpa y agregó que “por estar en cerros, uno de los problemas son el acceso y la topografía, aspectos que inciden en mayores costos de fundación y de movimientos de tierra, lo que repercute en el precio”.

A juicio del entendido, en promedio los sectores periféricos, para departamentos de 1.500 a 2.000 UF, es decir sectores medios, el valor promedio estaría entre 1 y 3 UF el metro cuadrado.

A diferencia de lo que podría pensarse, no es tan claro que el sector del mall de 15 norte sea uno de los más cotizados. “Lo que sucedió en 15 norte es que el mall desestabilizó la ciudad y generó un segundo polo comercial, tal como fue hace 50 años la calle Valparaíso. Cuando se inauguró el mall se produjo un segundo polo que fue algo natural, ya que la ciudad crecía hacia el norte, a Concón”, sostuvo Jarpa.

En esta línea, el experto en venta de terrenos explica que “con el crecimiento de la ciudad esto produjo un segundo lugar de desarrollo comercial dado que Viña creció mucho, tiene más de 300 mil habitantes, de manera que era insostenible tener solo la calle Valparaíso, ese era un desarrollo muy pobre para la ciudad, entonces ahí llega el mall para suplir este comercio y trae lo moderno”.

Pese a que se generó este nuevo polo comercial, en la zona no se produjo un desarrollo potente en el entorno, “hay ejemplos de viviendas, no las de mayor valor, sino que medias, incluso con un mix más bien turístico en 15 norte, donde llegan santiaguinos para el fin de semana, pero pese a ello no es un sector de gran valor y esto porque es una avenida muy congestionada y muy popular por los centros comerciales, con gran trafico peatonal y vehicular que es algo que no le gusta a quien busca un terreno de mayor valor. Acá el metro cuadrado debe estar en torno a las 20 a 25 UF”.

Así, la Ciudad Jardín sigue creciendo y planificándose como una de las comunas con mejores estándares de calidad para vivir.

Fuente Mercurio de Valparaiso.

Sábado 19 de febrero de 2011

Valeria Aspillaga vaspillagac@mercuriovalpo.cl

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