A medida que se estabilizan los precios de venta en el mercado de viviendas del Gran Santiago, se han ido disipando los temores de una burbuja inmobiliaria, pero ¿qué tan rentable puede ser la compra de una casa hoy en día?

Los temores concernientes a la posible generación de una burbuja inmobiliaria en el mercado de viviendas del Gran Santiago, producto de los altos valores de venta evidenciados en 2012, se están disipando rápidamente gracias a una estabilización de precios alineada con un enfriamiento de las expectativas económicas de menor crecimiento interno y externo. Esta constatación es coherente con el estudio realizado por la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras (ABIF) en diciembre de 2012, que descarta los temores de una burbuja en el mercado local.

Determinando la rentabilidad de bienes inmobiliarios a través de la relación entre renta anualizada y su valorización inmobiliaria (Yield), nos permite estimar cuán rentable es un mercado.

Rentabilidad por sectores

Existe una merma en rentabilidad en el mercado de vivienda, el cual hasta 2012 lideraba el carro del crecimiento económico y actualmente sigue siendo uno de los mayores generadores de empleos en Chile, situación que está variando ante una creciente incertidumbre para los próximos años. Durante el ejercicio pasado, los precios de las viviendas habían alcanzado un nivel tope de valores con rentabilidades. No obstante, este año el mercado de casas muestra una caída de 0,2%, desde una rentabilidad de 6,7% en 2012, situación que se presenta más atenuada en el mercado de departamentos, con una rentabilidad promedio de 6,48% frente a un 6,75% exhibido en 2012.

El denominador común en esta situación es el alza sostenida en el valor de venta de las viviendas, que se traduce íntegramente en el valor de arriendo, lo que torna a este mercado en una alternativa de inversión menos atractiva que en años anteriores. Este menor dinamismo resulta mucho más palpable en el segmento casas, nicho en que el tiempo de vacancia puede ser una variable crucial, pues este mayor tiempo en que el bien no genera ingresos, se traduce en un estrechamiento en los retornos y, por consiguiente, en una menor rentabilidad. De hecho, ésta ha bajado a valores de 2008, dado el rezago de los arriendos versus la compra.

La baja de rentabilidad de 2012 a 2013 es un fenómeno que se da en los mercados que tradicionalmente han empujado el carro del crecimiento inmobiliario en Santiago, como muestra el Gráfico 1. En dicho gráfico, destacan las comunas de Santiago, La Florida, Providencia, Macul, Vitacura, Ñuñoa, Las Condes, La Reina y Colina, las que han sido tradicionalmente rentables.

Gráfico 1: Rentabilidad Promedio Anual de Casas 2012-2013 (%). Gráfico realizado por Arenas & Cayo con datos de mercado.

En tanto, en el mercado de departamentos, este fenómeno se ve mucho más atenuado gracias al menor tiempo de vacancia de este producto, como se puede ver en el Gráfico 2. En éste, se observa que las comunas de Huechuraba, Lo Barnechea y Providencia son las únicas comunas que tradicionalmente lideran este mercado y que presentan rentabilidades negativas.

Claramente, las rentabilidades han bajado en relación al valor de venta, pero sí han escalado siguiendo esta tendencia, lo que implica que comunas aledañas a los mercados tradicionalmente más buscados han sido beneficiados por este hecho. La gente no deja de aspirar a vivir en un sector tradicional, sino que busca comunas aledañas que compartan cualidades adecuadas para una calidad de vida deseada, pero a valores más accesibles y que muestran márgenes de rentabilidad altos. En este sentido, las personas se adecuarán a las condiciones del mercado para conseguir el objetivo de vivir en un determinado sector mediante el arriendo o compra. En otras palabras, se está dando actualmente un efecto “chorreo” entre comunas de alta demanda y su vecindad.

El mercado de inversión inmobiliaria debe estar atento a capitalizar estas dinámicas propias del mercado, que son cíclicas. En la medida que se puedan recoger estas dinámicas, se pueden obtener grandes ganancias, dado que este mercado es muy estable en el tiempo.

Gráfico 2: Rentabilidad Promedio Anual de Departamentos 2012-2013 (%). Gráfico realizado por Arenas & Cayo con datos de mercado.

Fuente Revista EMB Dinero.

Por Cristián Gutiérrez, Gerente de Estudios de Arenas & Cayo.

Octubre 2013

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