Conozca los 10 principales cambios que el inversionista debe tener en cuenta con la implementación de la reforma tributaria.

La industria inmobiliaria ha tenido un excelente 2015 gracias a la reforma tributaria. El anuncio de que se va a empezar a cobrar el IVA a la venta de propiedades nuevas sirvió como excusa perfecta para acelerar proyectos y decisiones de compra para este año, lo que tiene a inmobiliarias, constructoras e inversionistas con un dinamismo impensado. “Este empuje ha sido fundamental para que las cifras de desempleo no empeoren en medio de la desaceleración económica”, dice Alejandro García, profesor de Inversión Inmobiliaria del Master de Finanzas de la UAI y presidente de la firma de inversiones LatinCapital.

Pero esto es solo el comienzo de la historia. El inicio del IVA a las propiedades nuevas no es el único cambio ni el único incentivo que trae la reforma tributaria para la inversión en propiedades. Ya con el proyecto final promulgado y conocido por el mercado, una serie de expertos que conversaron con El Mercurio Inversiones reconocieron los 10 principales cambios que el inversionista inmobiliario debe tener en cuenta con la implementación de los distintos aspectos de la reforma tributaria.

El fin de las contribuciones como crédito fiscal

Los dueños de las propiedades deben pagar al fisco sus contribuciones. Pero las sociedades que se dedican a invertir en propiedades, hasta ahora podían usar esas contribuciones pagadas como crédito fiscal. Es decir, las sociedades con contabilidad completa y cuyos ingresos se generan por el arriendo de inmuebles a terceros, podían rebajar sus contribuciones de su base imponible. Esto no irá más. A partir del 1 de enero de 2016, contribuciones e impuesto de primera categoría son ítems separados.

Para Darío Romero, gerente de consultoría en transacciones de EY, esto impacta especialmente al flujo de caja a las empresas que dependen de la renta inmobiliaria. Ejemplos son las empresas de retail como Parque Arauco, los fondos de inversión que compran oficinas y locales comerciales para el arriendo. “Ello podría causar cambios en las valorizaciones de propiedades de renta, sobre todo en los casos de arriendos de largo plazo que no permiten ajustar la renta para absorber la diferencia, y por lo tanto producen un menor retorno al inversionista del esperado”. Esto también afectará a muchos conglomerados empresariales que usualmente incluyen una sociedad inmobiliaria que es la dueña de los edificios donde opera el resto de las compañías del grupo, y a las que les cobra arriendo.

“Las empresas que se dedican al desarrollo productivo tendrán pocos incentivos ahora para entrar al negocio de adquisición y explotación de inmuebles”, dice Franco Gorziglia, abogado de ArteagaGorziglia, y profesor de derecho inmobiliario de la Universidad Católica.

El descuento de las 8.000 UF

Ha sido uno de los cambios que ha generado más controversia de la reforma tributaria, pero su impacto es bastante limitado. Consiste en lo siguiente: a partir del 1 de enero de 2017, las personas naturales que vendan uno o más bienes raíces, adquiridos desde 2004 en adelante, deberán pagar un impuesto cuando la ganancia por plusvalía (es decir por revalorización de la propiedad) supere las 8.000 UF, unos $200 millones al valor actual de la UF. Cuando eso ocurra, la persona deberá registrar esa ganancia como ingreso del dinero obtenido por sobre las 8.000 UF en el marco del impuesto a la renta, con un pago máximo del 35%. Lo importante es que estas 8.000 UF son acumulativas y se van contabilizando con cada nueva casa que venda la persona, pero es nulo el impacto para quienes tengan una o dos propiedades, pues la posibilidad de conseguir una plusvalía de ese monto es bajo.

De acuerdo a la consultora TINSA, en Santiago sólo se vendieron 2.675 propiedades con un valor por sobre las 9.000 UF en 2014. Las empresas siempre han pagado este impuesto a la plusvalía, por cuanto el efecto del citado cambio “sólo se dará en personas de sectores de mayores ingresos, donde veíamos esas rentabilidades”, sostiene Rodrigo Cerda, director alterno del centro de estudios Clapes, vinculado a la U. Católica.

El famoso IVA

Hasta hoy, las constructoras que venden viviendas de hasta 4.500 UF ($112 millones) quedan exentas del pago del IVA. A partir de enero de 2017, no obstante, esa exención sólo correrá para las propiedades de hasta 2.000 UF ($50 millones). Pero esto no implica un cargo de 19% a la operación, pues el impuesto no se aplica al valor total de la propiedad si no que sólo al valor de vivienda. El terreno sigue estando exento. “Esto encarecerá más los valores de aquellos inmuebles donde el terreno es más barato”, dice Nicolás Ulloa, socio de Tax&Legal de PwC. “En las comunas del sector oriente de Santiago, donde el valor del suelo es más alto, los aumentos de precio serán menores, por lo que esto terminará afectando especialmente a la clase media”.

Alejandro García, de la UAI, indica a su vez que “el desarrollador inmobiliario va a traspasar esto a precio y eso va a ser entre un 5% y 10%”. Sin embargo, plantea que mientras muchas firmas inmobiliarias están alertando al consumidor sobre un pronto encarecimiento, es probable que “pasemos por un período de transición en donde el oferente asuma parte de este nuevo costo”.

Ojo con las fechas de implementación

Para entender la reforma tributaria no sólo hay que analizar los nuevos impuestos, sino que también ser precisos con sus fechas de implementación, pues hay mucha confusión al respecto. Ante el término en el crédito del IVA citado en el punto anterior para un tramo de viviendas, diferentes empresas han intentado convencer al comprador que adquiera cuanto antes una propiedad, en la medida en que termina el plazo para aprovechar la exención hasta fines de este año.

Sin embargo, el Servicio de Impuestos Internos (SII) aclaró que su aplicación comenzará a operar el 1 de enero de 2017, sujeto a que los proyectos cuenten con permisos de edificación obtenidos hasta el 1 de enero de 2016. La confusión en la información y en el intenso esfuerzo publicitario de la industria -que señala que el término es 2015- puede ser contraproducente. “Se adelanta artificialmente la demanda, presionando a los precios”, dice el economista Rafael Garay. “El sector puede caer muy fuertemente cuando esto pase”.

Casa nueva para las PYMES

Un aspecto novedoso que incluye la reforma tributaria es la depreciación acelerada a la que se pueden someter las pequeñas y medianas empresas. Como las PYMES van a poder descontar como gasto en forma prácticamente inmediata las inversiones que realizan en activos fijos, lo que incluye cualquier tipo de construcción o inmueble, esto puede darle a este sector de la economía un nuevo status de cliente emergente para el entorno inmobiliario. Esto puede significar el surgimiento de un nuevo segmento de negocio. “Podría haber una oportunidad para oficinas y locales comerciales destinados principalmente a ellas”, dice el abogado tributarista Gorziglia (UC).

El IVA para la casa en la playa

Para el gobierno, una cosa es arrendar un departamento. Otra cosa muy distinta es arrendar un departamento amoblado. Tan distinto, que junto con la reforma tributaria, se reforzará la fiscalización para que los departamentos amoblados paguen el 19% de IVA que establece la ley.

Esto, que ya estaba establecido antes de la ley aprobada el año pasado, se abordará ahora con especial énfasis, lo que impactará principalmente a quienes arriendan su segunda casa con fines turísticos y vacacionales. “Para el pago de arriendos en la casa de la playa rara vez se hace un contrato, por lo que veremos seguido a una camionetita del SII paseándose y verificando el arriendo en terreno”, dice García, de LatinCapital.

Para el abogado Gorziglia, las personas naturales normalmente no se preocupan del tema del IVA, “pero tienen que considerar que el arriendo de un inmueble amoblado, aunque sea por un día, está gravado con él, por eso el SII se ha preocupado de fiscalizarlo con más fuerza”, sostiene el académico, previendo un aumento en los precios de las viviendas vacacionales.

Nuevo incentivo para el DFL-2

Cabe recordar que la citada reforma integra un alza en el impuesto de timbre y estampillas (que se aplica a los documentos o actos que involucran una operación de crédito de dinero, por ejemplo letras de cambio o pagarés). Esto, desde el 0,4% al 0,8%. “El incremento afectará el financiamiento de proyectos inmobiliarios ya que la tasa aumentará al doble”, señala Nicolás Ulloa, de PwC.

Sin embargo, lo anterior no afectará a las viviendas categorizadas como DFL 2 (que mantendrán, entre otros beneficios, la tasa de impuesto en el 0,2%), lo que según expertos podría abrir un incentivo a su construcción de forma más masiva, en desmedro de otros proyectos enmarcados en otros parámetros. Actualmente, las personas pueden tener un máximo de dos propiedades con el beneficio del DFL-2 a su nombre.

Alza de primera categoría

Los cambios hasta aquí nombrados no incluyen uno de los de mayor relevancia para todo el sistema económico, y que de paso afectará a las sociedades dedicadas a la inversión inmobiliaria. Se trata del ya conocido aumento progresivo del impuesto de primera categoría, el que se cobra a las utilidades de las empresas, desde el 21% de hoy hasta el 25% y 27% en 2018, según el régimen que se escoja (renta atribuida y parcialmente integrada, respectivamente). Esto significa que las sociedades, dependiendo del régimen que escojan, tendrán que pagar mayores impuestos por las utilidades que generan sus rentas inmobiliarias, lo que implicará nuevas planificaciones tributarias y para la gestión del flujo de caja.

Nuevo marco antielusivo

La reforma tributaria incluye además una serie de cambios que permitirán a la autoridad contar con más atribuciones a la hora de verificar y castigar actos elusivos. Ante esto, los expertos recomiendan no ponerse muy creativos a la hora de buscar mecanismos que permitan bajar la carga tributaria. Por ejemplo, en el caso de quienes quieran disminuir artificialmente el valor de la plusvalía de una propiedad (para evitar sobrepasar las 8.000 UF).

“En general cualquier maniobra tendiente apresuradamente a subir el valor de las propiedades con el fin de aminorar una pérdida de ganancia en el futuro, obviamente puede ser objeto de revisión e impugnación por parte del SII”, dice el abogado Gorziglia. Sostiene que un primer consejo es asesorarse bien y estudiar los efectos de una reorganización de una venta de inmuebles que no sea estrictamente necesaria, antes de hacerla. En un caso extremo, ejemplifica: “Imaginemos que alguien, con el objeto de subirle el valor de adquisición de un bien raíz, lo vende a un tercero o relacionado, o a un palo blanco a un valor bastante superior, solo con el fin de después recomprarlo. Eso, como evidentemente da cuenta de una compra y venta en un corto periodo de tiempo, sería rápidamente objetado por la autoridad”, advierte.

Este reportaje se publicó originalmente en la edición N°6 de la revista El Mercurio Inversiones, la cual inició su circulación el 22 de junio de 2015.

Fuente El Mercurio.

22 de junio de 2015

por Patricio Torrealba

Anuncios